Las ciudades han crecido y lo seguirán haciendo. Hay más población y, en consecuencia, menos espacio, el resultado final es el encarecimiento de la tierra. Si esta situación la trasladamos al ámbito comercial, hoy en día no hay terrenos grandes y las tierras que se encuentran elevan el valor de su metro cuadrado, sobre todo en Lima.

“No es posible encontrar hoy en Lima un precio por metro cuadrado que permita que solo se desarrolle un centro comercial. Malls como Real Plaza Salaverry, Larcomar o MegaPlaza son impensables”, indicó Eduardo Herrera, CEO de Parque Arauco en el Perú, durante su presentación en Perú Cumbre de Consumo Masivo.

Ante este escenario, la solución son los formatos mixtos. Ahora los desarrolladores deberán aprovechar la verticalidad de los terrenos para generar otros usos que incrementen el área productiva. Con ello, los malls deberán convivir con oficinas, hoteles, vivienda e infraestructura dedicada a usos como educación, salud o cultura.

En el país ya se han visto desarrollos bajo este tipo de formatos. Uno de ellos es Vía Mix, de la avenida Colonial, de Parque Arauco, que lleva a convivir un strip center con una torre de 20 viviendas, dijo Herrera. “Tenemos un gimnasio como una de las propuestas en el strip de Colonial, y es lo que más rápido se ha llenado y atraído público”, anotó.

Herrera también dio una mirada sobre los cambios que se verán a futuro en los malls y sus nuevas propuestas. Para ello, recordó que tiendas de amplias superficies, como supermercados, tiendas por departamento o mejoramiento del hogar, definían en muchos casos el layout de los centros comerciales. Pero esto está cambiando.

“La productividad de sus ventas no ha acompañado el incremento del valor de la tierra y por ello no tendrán la capacidad de absorber las rentas futuras”, dijo el ejecutivo.

La solución para ello es que los malls deberán anclarse en el concepto sobre el que girará el núcleo inmobiliario en el que se emplacen, resaltando su propuesta de valor como integralidad de uso mixto.

Precisamente en el tema de las rentas, Herrera hizo referencia a otra tendencia en el mercado de centros comerciales, ya que los términos de arriendo comercial variarán y generarán un nuevo modelo de negocio. “Las modalidades de arriendo de los malls cambiarán y generarán un mayor alineamiento entre el centro comercial y el locatario”, dijo.

Cabe precisar que actualmente el pago del locatario al centro comercial se compone de una renta mínima y una renta variable, además de otros gastos. Sin embargo, lo que se viene es que las ventas online que se generen en las tiendas computarán para el cálculo de la remuneración variable. Asimismo, los retailers podrán calendarizar sus pagos en función de la temporalidad de las ventas, incrementando los porcentajes en los meses pico. Y si bien las ventas continuarán siendo la fuente principal de determinación, surgirán variables adicionales como tráfico, colaboración o hasta reputación, que se incorporarán al algoritmo de pago, sostuvo.

Las cifras de la industria de los malls hoy en día demuestran que es un mercado en alza. En un recuento de lo que ha sido la industria de centros comerciales en el país, Eduardo Herrera, indicó que en los últimos años se ha invertido un total de US$ 5,700 millones y a la fecha se cuenta con 2.8 millones de metros cuadrados, destacando que entre los años 2010 y 2013 fue la etapa de franco crecimiento. Así, la inversión promedio por mall es de US$2,000 por metro cuadrado de GLA (área arrendable). “Si lo comparamos con una industria como la de oficinas, ellos tienen 2.4 millones de metros cuadrados, y si hablamos de niveles de vacancia, mientras los malls cerraron el 2018 con una tasa de 2.3% las oficinas alcanzaron casi el 20%”, refirió Herrera.

Los malls reciben al mes 66 millones de personas. Es decir, cada peruano va, en promedio, dos veces al mes. En total, existen 8,394 tiendas en toda la industria de malls, con un tamaño promedio de 335 metros cuadrados y una venta promedio anual de S/. 9739 por m2 y al mes de S/. 721 por m2.